Fusion am Immobilienmarkt

Hauen und Stechen ist derzeit am deutschen Immobilienmarkt angesagt. Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia will weiter wachsen: Konzernchef Rolf Buch kündigte letzte Woche an, den größten Konkurrenten, die Deutsche Wohnen, für insgesamt 14 Milliarden Euro zu kaufen, bevor dieser selbst zu groß und zu teuer wird. Sollten die Aktionäre beider Seiten zustimmen, könnte Vonovia schon bald über eine halbe Million Wohnungen verfügen. Der Deutsche Mieterbund ist alarmiert: Mieterhöhungen sind nicht ausgeschlossen.

Viel Zeit bleibt Buch nicht, die Aktionäre zu überzeugen, denn auch die Deutsche Wohnen beabsichtigt, weiter zu wachsen. Kommende Woche soll darüber entschieden werden, ob der Berliner Großvermieter die LEG Immobilien aus Düsseldorf übernehmen kann. Sollte das Geschäft gelingen, entstünde der Vonovia ein Konkurrent, der über 250000 Wohnungen in Berlin, im Ruhrgebiet und in gefragten Regionen entlang des Rheins vermietet. Das Bundeskartellamt hatte den Deal schon ohne Auflagen durchgewinkt.

Durch die Übernahme der Deutsche Wohnen will Vonovia sparen – pro Jahr rund 84 Millionen Euro. „Wir arbeiten in einem Geschäft mit niedrigen Margen“, sagte Buch laut Süddeutsche Zeitung vom 15. Oktober. Deshalb müssten alle Effekte genutzt werden. Durch den Kauf würde der Konzern vor allem dort, wo er bereits Wohnungen hat, neue Einheiten hinzubekommen. Einsparungen wären auf diese Weise möglich. So hätte Vonovia mehr Freiraum, sagte Buch, um in seine Wohnungen zu investieren und dringend benötigte Neubauten zu finanzieren.

Der Deutsche Mieterbund sieht das allerdings skeptisch. „Durch Fusionen, An- und Verkäufe von Wohnungen und Wohnungsunternehmen entsteht keine einzige neue Wohnung“, kritisiert Lukas Siebenkotten laut Süddeutsche Zeitung. Darüber hinaus warnen Kritiker: Es könnte ein wackliges, weil schuldenfinanziertes Unternehmen werden. Sollten die Zinsen steigen oder die Immobilienpreise fallen, könnten die Großvermieter in ernsthafte Schwierigkeiten geraten. Dann müssten Mieter möglicherweise mit Mieterhöhungen rechnen.

Dass der Zukauf mit Schulden finanziert werden soll, gibt Buch zu. Zu rund zwei Dritteln will er die notwendige Summe über neue Aktien aus einer Kapitalerhöhung erhalten, und den Rest will er über Unternehmensanleihen finanzieren. Das nötige Geld aufzutreiben, dürfte ihm aber nicht schwer fallen. Der deutsche Wohnungsmarkt ist seit Längerem Ziel von deutschen und internationalen Investoren. Angesichts niedriger Zinsen und den im Vergleich zu anderen Ländern moderaten Preisen, verspricht der Immobilienmarkt hohe Renditen.

Entstanden waren Immobilienkonzerne wie Vonovia im Zuge der Finanzkrise. Viele Kommunen hatten ihre Immobilienbestände privatisiert und private Investoren trieben die Fusionen voran. Vonovia, damals noch Deutsche Annington, hatte 2014 den Konkurrenten Gagfah für vier Milliarden Euro übernommen und vorher noch die Süddeutsche Wohnen. Heute kommt der Konzern auf rund 370 000 Wohnungen in ganz Deutschland. Der zweitgrößte Konzern, Deutsche Wohnen, hatte 2013 die GSW für 1,7 Milliarden Euro übernommen und zählt derzeit 140 000 Wohnungen sein eigen. Die Düsseldorfer LEG verfügt derzeit über rund 110000 und ist damit die Nummer drei am Markt.

Diese privaten Großvermieter verhalten sich anders als kommunale und genossenschaftliche Unternehmen, sagte Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, dem Handelsblatt vom 15. Oktober. Sie sind in erster Linie „börsen- und renditeorientiert“. Normalerweise zahlen sie zwischen 60 und 70 Prozent ihres operativen Gewinns als Dividenden an die Aktionäre aus. Und die Dividende dürfte steigen, gibt sich Vonovia-Chef Buch zuversichtlich, denn die Fusion lässt das operative Ergebnis aus der Vermietung der Wohnungen pro Aktie steigen.

Eine Entlastung am Wohnungsmarkt werde es aber dadurch nicht geben, sagte Ropertz. „Aktuell fehlen in den Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten schon 800 000 Wohnungen.“ Deshalb sei eigentlich Neubau das Gebot der Stunde, doch mit den privaten Gesellschaften kaum zu machen.

Für die Mieter werde es zudem durch die Fusion kaum besser. Einerseits könnte durch die wachsende Marktmacht der Konzerne eine Mieterhöhung leichter durchzusetzen sein. Andererseits würden Modernisierungen und Instandhaltungen aufgeschoben, wenn sich mal ein Investor zurückzieht.